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제27회 공인중개사 시험 총평 _ 부동산공법 담당 : 배문환교수 이번 제27회 부동산 공법 문제는 예상대로 전반적으로 문제였습니다.
난이도 상급 문제가 10문제, 중간 난이도가 20문제, 평이했던 문제가 10문제 정도였습니다.
특히 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 5문제 정도, 도시 및 주거환경정비법에서 3문제, 주택법에서 2문제 정도가 아주 어려웠던 내용으로 평가합니다.
그리고 중간 난이도 문제에서도 8문제 정도가 중상 수준이라서 시험 후 수험생 여러분들 중 상당수가 어렵다는 평가를 하셨습니다. 조금 다행스런 점은 상당수 문제가 수험 중에 예상문제로 다루었던 것들이 출제되어 그 부분만 성실하게 공부하신 분들은 충분히 합격할 수 있는 점수가 나올 수 있었다는 점입니다.
올해 특이한 점은 1차 부동산학개론에서 부동산 공법(기본 용어와 개념을 묻는)문제를 3문제나 출제하여 1차만 준비하신 수험생들을 당황하게 하였다는 점입니다.
내년 제28회 시험을 준비하실 때는 필수적으로 1차와 2차를 병행해서 공부를 하여야 한다는 점을 시사합니다. 유의하여야 할 점입니다. 공인중개사 시험이 점점 어려워지고 있습니다.
1차 시험에서는 2차 과목의 내용을 병행해서 출제하고, 2차 과목중 부동산 공법에서는 보다 세부적이고 지엽적인 사항을 묻는 지문이 출제되며, 공인중개사법령에서도 형법상 위법행위를 위한 구성요건을 묻는 형태까지 출제되고 있습니다. 지나친 측면이 있습니다.
그러나 합격을 위한 점수를 받기 위한 중간 이하의 난이도 문제는 변함이 없습니다.
부동산 공법 60점을 받기 위한 문제는 항상 일정 비율 출제됩니다.
제28회를 준비하는 수험생 들은 걱정하지 마시고 학원과 저를 믿고 공부하시면 최상의 교육서비스를 제공해서 반드시 합격할 수 있도록 도와드리겠습니다.
부동산 공법 코치 배 문 환 拜上
제28회 부동산 공법 의의 신청 대상
올해 이의신청은 2문제 정도입니다.
1. 이의신청 문제와 취지: A형 98번, 정답없음으로 처리 1. 98. 도시개발법에서 토지부담률을 구하는 문제입니다. (1) 틀린 지문: “공공시설의 설치로 시행자에게 무상귀속되는 토지면적” 부분이 틀림. (2) 맞는 지문: “공공시설의 설치로 용도가 폐지되는 행정청의 공공시설 중 새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 시행자에게 무상귀속되는 토지면적”으로 하여야 정확한 지문이 됨. 2. 관련 근거 법규정 평균 토지부담률(%) 도시개발법 시행규칙 제27조 제5항
⑤ 환지계획구역의 모든 토지는 환지를 지정하거나 법 제30조 및 법 제31조에 따라 환지 대상에서 제외되면 금전으로 청산한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 다른 토지의 환지로 정하여야 한다.
1. 법 제66조 제1항 및 제2항에 따라 시행자에게 무상귀속되는 토지
2. 시행자가 소유하는 토지(조합이 아닌 시행자가 환지를 지정받을 목적으로 소유한 토지는 제외한다 도시개발법 제66조 제1항 및 제2항
도시개발법 제66조(공공시설의 귀속 등)
① 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 시행자가 새로 공공시설을 설치하거나 기존 의 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치한 경우에는 「국유재산법」과 「공유재산 및 물품 관리법」등에도 불구하고 종전의 공공시설은 시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로 설치된 공공시설은 그 시설을 관리할 행정청(이하 이 조 및 제67조에서 "관리청"이라 한다)에 무상으로 귀속된다.
② 제11조제1항 제5호부터 제11호까지의 규정에 따른 시행자가 새로 설치한 공공시설은 그 관리청에 무상으로 귀속되며, 도시개발사업의 시행으로 용도가 폐지되는 행정청의 공공시설은 「국유재산법」 과 「공유재산 및 물품 관리법」 등에도 불구하고 새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 시행자에게 무상으로 귀속시킬 수 있다.
1. 이의신청 문제와 취지: A형 제110번, ③④⑤ 모두 정답 처리
1. 문제 110번 주택법령상 주택의 전매행위 제한에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 수도권은 수도권정비계획법에 의한 것임)
① 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 지역별로 달리 정할 수 있다.
② 사업주체가 수도권의 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급하는 경우에는 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다.
③ 세대원 전원이 2년 이상의 기간 해외에 체류하고자 하는 경우로서 사업주체의 동의를 받은 경우에는 전매제한 주택을 전매할 수 있다.
④ 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우로서 사업주체의 동의를 받은 경우에는 전매제한 주택을 전매할 수 있다.
⑤ 수도권의 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택의 소유자가 국가에 대한 채무를 이행하지 못하여 공매가 시행되는 경우에는 사업주체의 동의 없이도 전매를 할 수 있다. (1) 틀린 지문
110번의 ⑤번 지문은 사업주체의 동의를 받아야 전매를 할 수 있으므로 확실히 틀린 문장이다.
그런데 ③번과 ④의 지문에도 하자가 있다.
③번과 ④번에서 주택을 전매하는 경우에는 사업주체의 동의를 받은 경우 주택을 전매할 수 있다라고 규정되어 있다.
(2) 옳은 지문:
그런데 현행 주택법 상 사업주체는 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 등 여러 사업주체가 규정되어 있다.
사업주체라는 표현이 옳지 않고 한국토지주택공사(사업주체가 지방공사인 경우에는 지방공사를 말한다)의 동의를 받아 전매하여야 한다. 라고 기술해야 정확한 표현이 된다.
③번과 ④번도 틀린 지문이다.
2. 근거법률 주택법 제64조 (주택의 전매행위 제한 등)
① 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.
1. 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위
2. 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위.
3. 수도권의 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위. ② 위 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하여 입주자로 선정된 자 또는 제1항 제2호 및 제3호에 해당하는 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 대통령령 제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우)
② 법 제64조 제2항 본문에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 사업주체(법 제64조 제1항 제2호 및 제3호에 해당하는 주택의 경우에는 한국토지주택공사를 말하되, 사업주체가 지방공사인 경우에는 지방공사를 말한다)의 동의를 받은 경우를 말한다. 1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외한다)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권으로 이전하는 경우는 제외한다.
2. 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
4. 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우
5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조제1항에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를 포함한다)로서 시장·군수·구청장이 확인하는 경우
6. 법 제64조 제1항 제2호 및 제3호에 해당하는 주택의 소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관(제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우 수험생 여러분 고생 많이 하셨습니다. 행운을 기원합니다. 부동산 공법 코치 배 문 환
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